Czy każdy może pozwolić sobie na zakup mieszkania, które będzie przyszłościową inwestycją? Tak, chociaż jest do tego potrzebnych kilka istotnych czynników, w tym nierzadko zmiana sposobu myślenia o domowych finansach i zabezpieczeniach na przyszłość. Przy pewnym ograniczeniu typowego konsumpcjonizmu, kupno mieszkania na wynajem może być atrakcyjną ścieżką rozwoju i prostą drogą do zapewnienia sobie dochodu pasywnego, niezależnie od czasów kryzysu czy dobrej koniunktury.
Dlaczego kupno mieszkania na wynajem tak się opłaca?
W momencie rozpoczęcia rozmyślań nad zakupem własnej nieruchomości wiele osób zastanawia się, czy wkład kiedyś im się zwróci. Nieruchomość postrzega się też przez pryzmat nieustannych kłopotów — z lokatorami, remontami, zebraniami spółdzielni mieszkaniowej czy podatkiem od wynajmu mieszkania. Tymczasem na wstępie warto spojrzeć na „konkurencyjne” rozwiązania inwestycyjne i dostrzec wynikające z nich zagrożenia:
- lokaty są narażone na inflację, przynoszą też bardzo nikłe zyski w skali roku, trzeba mieć potężny kapitał, aby myśleć o nim w kategorii inwestycji,
- spekulacje walutowe cechują się dużą zależnością od kursów, których nie da się do końca przewidzieć,
- inwestycja w akcje jest narażona na ogromne ryzyko i wymaga posiadania sporej wiedzy, aby na inwestowaniu zarabiać,
- większość funduszy inwestycyjnych przynosi zyski w ujęciu długoterminowym, a ryzykowne odmiany mogą też przynieść sporą stratę.
Tymczasem nieruchomości przynoszą stały, comiesięczny zwrot w postaci kwoty za wynajem. Oczywiście przez pewien czas pieniądze te pokrywają kapitał początkowy i ewentualną ratę kredytu hipotecznego, ale cena samego mieszkania zazwyczaj nie spada drastycznie, a często jeszcze wręcz przeciwnie — rośnie. Po pewnym czasie inwestor odbiera już „goły” dochód pasywny, ale wciąż dysponuje swoim kapitałem, który zamrożony w akcie własności jest np. mniej narażony na skutki szalejącej inflacji. Nie trzeba też stale myśleć o reinwestycji w ramach posiadanego portfela.
Trzy złote zasady inwestowania w nieruchomość
Do zakupu pierwszej nieruchomości inwestycyjnej trzeba się dobrze przygotować. Ważne jest, aby cały proces był jak najbardziej przemyślany i dobrze zabezpieczony:
- Odpowiednia nieruchomość. Kupno mieszkania na wynajem powinno być poprzedzone świadomym wyborem lokalizacji i sprawdzeniem popytu na usługi najmu w tym rejonie. Również sama nieruchomość musi prezentować odpowiednie cechy — zakup drogiego mieszkania, które wymaga generalnego remontu, to zły pomysł. Dlatego inwestorzy często do podpisania aktu notarialnego przygotowują się miesiącami.
- Metoda finansowania. Przy nieruchomości inwestycyjnej nie można bać się wejścia w kredyt hipoteczny, oczywiście z ratami, które domowy budżet będzie w stanie udźwignąć nawet jeśli lokal stoi pusty. Przy okazji trzeba nazbierać kapitał początkowy, a to oznacza rezygnację z niektórych dóbr konsumpcyjnych i konieczność oszczędzania przez pewien czas.
- Pomysł na mieszkanie. Czasy, gdy wystarczyło wystawić cztery ściany w ramach ogłoszenia i już znajdował się chętny, bezpowrotnie minęły. Dziś wśród wynajmujących konkurencja jest spora, więc warto poświęcić nieco pieniędzy na remont lub odświeżenie wnętrza.
Bardzo często zdarza się, że jedno mieszkanie jest w stanie finansować drugie. Apetyt inwestycyjny wśród właścicieli nieruchomości rośnie też wraz z czasem i ze zwyżką doświadczenia. Kupno mieszkania na wynajem nie musi zatem zakończyć się na jednym akcie notarialnym.
Ryzyko i obowiązki rentiera
W całym procesie istnieje też kilka ryzykownych momentów. Pierwszy dotyczy samego zakupu, trzeba zwrócić baczną uwagę na to, czy nieruchomość nie ma żadnych obciążeń finansowych i prawnych. Drugi jest związany z remontem, ponieważ właśnie takie mieszkania — wymagające robót budowlanych — najczęściej kupuje się na wynajem. Istotne jest, żeby bardzo dobrze określić budżet, z założeniem przynajmniej 15-20% zapasu, bo bardzo rzadko udaje się odbyć etap remontu bez niespodziewanych „przygód” po drodze.
Do obowiązków świeżo upieczonego właściciela nieruchomości należy też zapoznanie się z aktualnymi rozwiązaniami podatkowymi. Samo nabycie mieszkania wiąże się z odprowadzeniem 2% podatku, a później sam wynajem też narzuca comiesięczny obowiązek podatkowy — na zasadach ogólnych lub z wykorzystaniem stawek ryczałtowych.
Kupno mieszkania na wynajem jest drogą dość wymagającą, ale i opłacalną oraz całkiem bezpieczną. Podstawą jest tu dobrze skalkulowane ryzyko, odpowiedni kapitał początkowy, świetna znajomość lokalnego rynku nieruchomości, a także przynajmniej szczątkowa wiedza o sprawach budowlanych. To długodystansowa inwestycja, ale dająca sensowne zabezpieczenie również w odległej przyszłości.
