Rok 2020 jest rokiem wielu zmian w przepisach, w tym także podatkowych. Już od stycznia obowiązują pewne nowe regulacje, obejmujące również podatek od wynajmu mieszkania. Kto musi go zapłacić, kiedy należy go uiścić i w jakiej formie?
Kogo dotyczy podatek od wynajmu mieszkania?
Jeśli posiadamy mieszkanie, które wynajmujemy, dochód lub przychód należy poddać opodatkowaniu. Nie ma tu żadnego podziału na osoby z pełną własnością oraz te posiadające jeszcze kredyt hipoteczny, chociaż te drugie mogą liczyć na pewne ulgi. Wynajmowanie mieszkania zawsze musi wiązać się z dopełnieniem obowiązków na rzecz organu podatkowego. Co więcej, w tym zakresie postępuje coraz szersza walka z tzw. szarą strefą, czyli osobami unikającymi traktowania kwestii wynajmu zgodnie z prawem. Oczywiście kary wraz z odsetkami są dość dotkliwe, dlatego rozsądek podpowiada, żeby nie schodzić na złą drogę. Jakie zatem są ścieżki podatkowe do wyboru?
Zasady ogólne i ryczałt — co się bardziej opłaca?
Podatek od wynajmu mieszkania można uiścić na dwa sposoby. Każdy z nich ma swoje wady i zalety, dlatego przed wyborem metody warto dokładnie każdą z nich przeanalizować.
- Zasady ogólne to przyjęcie podatku na poziomie 17% od dochodu. Należy jednak uważać, gdyż powyżej kwoty 85 528 zł całkowitego zarobku (ze wszystkich źródeł), na zasadach ogólnych zaczyna obowiązywać drugi, o wiele wyższy próg — 32%, liczony od nadwyżki.
- Ryczałt to bardzo wygodna opcja, gdzie pod uwagę w rozliczeniach podatku od wynajmu mieszkania bierze się nie dochód, a przychód. To oznacza, że w umowie z najemcą warto uwzględnić jedynie kwotę samego najmu, a płatności za media pozostawić w jego gestii — inaczej podstawą do opodatkowania będzie kwota czynszu razem z mediami.
Dla osób, które generują dużo kosztów, takich jak odsetki związane z ratą kredytu hipotecznego, w mieszkaniu przeprowadzają remont lub mają inne odpisy amortyzacyjne, bardziej opłacalny jest system rozliczeń na zasadach ogólnych. Ryczałt sprawdzi się w pozostałych przypadkach, ponieważ podatek związany z tą metodą jest o wiele niższy, a dodatkowo może być rozliczany np. kwartalnie.
Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania w ryczałcie?
Osoby decydujące się na ryczałt, mają do dyspozycji dwa progi, a każdy z nich zależny jest od osiągniętego przychodu:
- próg 8,5% podatku, przy przychodach z najmu nieprzekraczających 100 000 zł rocznie,
- próg 12,5%, gdy przychód roczny jest wyższy niż wskazane wyżej 100 000 zł.
Dodatkowo warto pamiętać, że kwota wolna od podatku w przypadku ryczałtu nie obowiązuje. Na koniec roku trzeba też złożyć osobną deklarację PIT-28, której termin składania w 2020 roku minął dokładnie 2 marca. Do wyboru jest system zapłaty podatku miesięczny oraz kwartalny — płatność należy uregulować w następnym miesiącu bądź kwartale, od pierwszego odnotowanego przelewu ze strony najemcy.
Od 2020 roku podatek nie jest przelewany na konto ogólne urzędu skarbowego, a na specjalny mikrorachunek, generowany indywidualnie dla każdego obywatela. Można go w bardzo prosty sposób uzyskać, korzystając z generatora mikrorachunku, udostępnionego na portalu podatki.gov.pl, lub po prostu udając się do najbliższego urzędu skarbowego. Do sprawdzenia indywidualnego rachunku, wystarczy jedynie numer PESEL. Jest to tzw. mechanizm podzielnej płatności.
Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych?
Zasady ogólne wiążą się z koniecznością przelewania comiesięcznych zaliczek na indywidualne konto w skarbówce. To jeden z powodów, dla których wybierany jest ryczałt, dający możliwości opłaty kwartalnej, wraz z o wiele prostszym wyliczeniem podstawy opodatkowania.
Oprócz dwóch progów — 17 i 32% — należy też pilnować kwoty zarobków sumarycznych, od której należy płacić zaliczki. Ta wynosi 3089 zł, niezależnie od tego, że kwota wolna od podatku to 8000 zł. W praktyce raczej nikomu nie udaje się z niej skorzystać, ponieważ oprócz najmu jednocześnie rozliczane są też inne dochody, np. z tytułu umowy o pracę.
Przy zasadach ogólnych, należy do urzędu na koniec roku podatkowego przekazać PIT-37 lub PIT-36, wypełniany w zależności od innych źródeł dochodów. Termin składania deklaracji to zazwyczaj koniec kwietnia. W 2020 roku, ze względu na ogłoszoną epidemię koronawirusa i w ramach postanowień związanych z tarczą antykryzysową pojawiły się zmiany i termin ten ulega wydłużeniu do końca maja.
Który podatek od wynajmu mieszkania wybrać? W większości przypadków lepszą formą będzie ryczałt, oczywiście przy odpowiednio sporządzonej umowie z najemcą i niewielkich kosztach związanych z nieruchomością. Jednak jeśli w lokalu szykuje się remont, a przy okazji jest spłacany kredyt hipoteczny, to warto poświęcić nieco więcej czasu na skompletowanie dokumentów i obliczenie niższej kwoty podatku na zasadach ogólnych.
