Inwestowanie w nieruchomości jest sprawdzonym sposobem na alokację kapitału, który długoterminowo jest w stanie wypracować bardzo atrakcyjny zysk. Aby jednak tak było, konieczna jest weryfikacja stanu rynku nieruchomości – rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Polski rynek nieruchomości – czym się charakteryzuje?
Jeszcze do niedawna Polska była uznawana za kraj rozwijający się. Chociaż obecnie klasyfikowana jest jako państwo rozwinięte, roczny poziom wzrostu gospodarczego wciąż nie przestaje dziwić. Jednocześnie prężnie rozwija się sektor nieruchomości. Rynek wtórny i rynek pierwotny przeżywają od kilku lat istne zatrzęsienie. W niektórych dzielnicach większych miast ceny za jeden metr kwadratowy zaledwie przez rok – od stycznia 2017 do stycznia 2018 roku – wrosły nawet o 33%! Popyt na rynku nieruchomości 2019 roku pod względem poszczególnego typu rozkłada się podobnie, jak przeze lata ubiegłe. Wciąż dominują mieszkania (51%), następnie domy (36%), działki (9%) i obiekty komercyjne (4%).
Przyczyny stałego wzrostu cen mieszkań oraz prognozy ekspertów
Współczesny rynek nieruchomości w Polsce, mimo tak olbrzymiego boomu, jest wciąż w wielu miejscach niedowartościowany. Wyróżnić można wiele tendencji, które wpływają na zachowywanie się cen, kształtowanych przez naturalne siły popytu i podaży. Rynek nieruchomości 2019 roku to okres o tyle niezwykły, że z jednej strony dla niektórych ekspertów stanowi sygnał ostrzegawczy zbliżającej się recesji, z drugiej zaś dla innych jest wyznacznikiem dalszych wzrostów wartości.
Mieszkaniowy rynek pierwotny – ceny mieszkań w Polsce
Rynek mieszkań pierwotnych jest bardzo specyficzny. Ta właściwość polega przede wszystkim na stosunkowo sztywnym poziomie podaży. W związku z tym w przypadku bardziej intensywnych, dynamicznych zmian popytu, zauważalne są równie dynamiczne i gwałtowne zmiany w cenach mieszkań pierwotnych w Polsce.
Pomimo tego w Polsce buduje się coraz więcej – zarówno mieszkań, jak i domów oraz obiektów komercyjnych, biurowych i gospodarczych. Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 2019 roku w większych miastach oscylują wokół 6500 – 9500 złotych za 1 m2. Najdrożej wciąż jest w Warszawie, ale niedużo taniej w Trójmieście. Średnio 7228 zł za metr kwadratowy nowego mieszkania zapłaci się w Poznaniu, a o prawie sześćset złotych wyższa cena za 1 m2 będzie czekała na inwestorów i mieszkańców w Krakowie.
Rynek wtórny nieruchomości – ceny w polskich miastach
Inwestowanie w mieszkania na wynajem z rynku pierwotnego nieodzownie jest mniej atrakcyjne, niż inwestowanie w mieszkania z rynku wtórnego. Stopa kapitalizacji w skali roku może przekraczać nawet 10%. Wiele zależy jednak od rodzaju inwestycji, samej nieruchomości, a także sposobu jej finansowania (głównie stopień wkładu własnego).
W wielu polskich miastach ceny za 1 m2 mieszkania z rynku wtórnego bywają wyższe względem ceny mieszkania z rynku pierwotnego. Świetnym przykładem jest Warszawa. Średnia cena metra kwadratowego nienowego mieszkania to koszt rzędu ponad 10 tysięcy złotych. Wysokie ceny to zresztą domena większych miast. Podobne tendencje dostrzegalne są na rynku nieruchomości w Gdańsku i w Krakowie.
Problemy polskiego rynku nieruchomości
Wskazać można szereg mniejszych i większych trudności, z którymi boryka się rynek nieruchomości w Polsce. Niektóre dotyczą ostatniego czasu, inne z kolei istnieją już od wielu lat. Eksperci są jednak zgodni, że w ujęciu długoterminowym problemem dla polskiego mieszkalnictwa jest depopulacja. Na skutek ujemnego przyrostu naturalnego według statystyk w Polsce w 2050 roku będzie ok. 31 milionów Polaków.
Kolejnym problemem jest masowa migracja mieszkańców małych i średnich miejscowości do dużych aglomeracji. Następna tendencja to procesy suburbanizacyjne, w ramach których mieszkańcy większych miast decydują się na przeprowadzkę do np. sąsiedniej gminy. Wciąż inwestycja w mieszkanie to jednak pewniejszy zysk od większości funduszy inwestycyjnych.
Czy opłaca się kupować mieszkania w Polsce?
Chociaż Polaków niestety będzie ubywać, to jednocześnie wraz z poprawą stanu finansowego coraz więcej osób będzie zamierzało albo żyć „na swoim”, albo zmieniać mieszkanie na większe. W związku z tym, zwłaszcza w większych miastach, inwestowanie w mieszkania jest bardzo atrakcyjne. Obecnie dostrzegalny boom na rynku nieruchomości w Polsce ma szansę przerodzić się w dłuższą tendencję. Co za tym idzie, inwestycje w mieszkania, np. na wynajem, w długoterminowym horyzoncie czasowym będą atrakcyjne nawet wówczas, gdy nieruchomość kupi się na tzw. górce.
